3 fincas que suman 82.500 m2 brutos
Se entrega urbanizado y transformado a finalista con una nave logística de 7.000 m2 + una campa para camiones.
Calificación urbanizable no sectorizado, se tiene que tramitar como una única Unidad de Ejecución.
Plazo estimado para aprobación definitiva y licencia entre 12 y 18 meses.
Cesión 10% + zonas verdes y redes
Actividad anterior campa de camiones y almacén contenedores, previsiblemente sin contaminación
Sale una nave de unos 42.000 m2.
CONSULTA URBANISTICA sobre Terrenos en Villaverde (Madrid)” “limitados al Norte por la M-45, al Este
por el Camino Bajo de los Llanos, al Sur por la calle Estrategia y al Oeste por la A-4” correspondiente a los suelos de referencia catastral: 28900H006000690000XB y 28900H006000720000XB representados de la forma siguiente:
En relación con la consulta planteada corresponde manifestar lo siguiente:
1.- PLANEAMIENTO VIGENTE
El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 (en adelante PG97) recoge este espacio dentro de la clase de Suelo No Urbanizable Común tal y como se puede advertir en el gráfico siguiente:
Conforme al PG97, las condiciones y determinaciones de aplicación a estos suelos, están recogidas en la “Sección Segunda. Régimen del Suelo No Urbanizable Común” de las NNUU (artículos 3.4.3 y ss), que se dan por transcritas por cuanto está disponibles en la aplicación informática municipal del Visualizador (compendio NNUU, versión diciembre
2019).
2.- Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.
Tal y como se enuncia en la consulta remitida, de conformidad con la Disposición Transitoria Primera, apartado c), de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid (en adelante LSCM), al suelo clasificado como no urbanizable común se le aplicará el régimen del suelo urbanizable no sectorizado.
De acuerdo con el Artículo 44 de la LSCM apartado 1, “Los Planes de Sectorización son
los instrumentos mediante los cuales se establecen las determinaciones estructurantes de la
ordenación urbanística, necesarias para valorar la procedencia de acometer la
transformación urbanizadora de terrenos clasificados como suelo urbanizable no sectorizado.”
Para facilitar la lectura del articulado de la LSCM de aplicación a la consulta realizada,cabe
referirse al libro: “Derecho Urbanístico de la Comunidad de Madrid” (editado por El Consultor de los Ayuntamientos y de los Juzgados y por la Consejería de Obras Públicas,
Urbanismo y Transportes de la Comunidad de Madrid) que en su capítulo 9 trata
monográficamente sobre el “Plan de Sectorización”. Como síntesis del proceso de
tramitación de un Plan de Sectorización de iniciativa privada en el libro citado se contiene
el siguiente esquema que desarrolla y aclara los contenidos del art. 58 de la LSCM:
El primer paso del proceso de Sectorización, conforme al art. 22.1.c) de la LSCM, y como
Derecho de la propiedad en suelo urbanizable no sectorizado, es la “Consulta Previa a las
Administraciones Competentes sobre la viabilidad de la Sectorización”.
En su caso, una vez determinada la viabilidad de la sectorización, correspondería que se
establecieran los criterios, objetivos y soluciones generales de ordenación así como el
análisis ambiental de soluciones. En este sentido y conforme al Art. 56.2, solamente
cuando los trabajos de elaboración de un instrumento de planeamiento hayan adquirido el
suficiente grado de desarrollo que permita formular los criterios, objetivos y soluciones
generales de la ordenación podrán formalizarse con la denominación de avance. Además,
junto con la propuesta remitida, habría de atenderse a lo dispuesto por la Ley 21/2013
de Evaluación.
A título informativo, procede significar que la propuesta que se haga, debidamente
motivada y argumentada con los estudios pertinentes, habrá de tomar en consideración lo
que se señala en el epígrafe siguiente en tanto se precisa de una estrategia unitaria sobre los suelos no urbanizables comunes y debería permitir organizar el desarrollo urbano
teniendo en cuenta las temáticas ambientales (preservación y revalorización de los
espacios naturales, ...) el equilibrio entre los usos y las distintas tipologías edificatorias; la
organización de la movilidad, y el fomento del policentrismo basado en una buena
distribución de los usos, equipamientos y servicios urbanos, en coherencia y con la
resolución necesaria para su adecuada integración en la estructura del PG97 y en el marco
de lo postulado por la Consejería de Medio Ambiente de la CM.
3.- EL SUELO NO URBANIZABLE COMÚN EN EL PG97
Para plantear cualquier propuesta sobre el área se debe tener presente que el PG97
planeó Madrid al límite de su capacidad. El Suelo No Urbanizable Común así clasificado por
el PG97, se extiende sobre suelos periféricos y residuales localizados en el límite del
término municipal. Actuaciones posteriores de carácter supramunicipal (Planes
Directores de Barajas y Cuatro Vientos, el Plan Especial para las Cocheras de Metrosur,
los cambios de trazado en el TAV, M-45, etc.) han ido consumiendo esta superficie de
suelo restringiendo la potencial capacidad operativa del mismo para la corrección de
desequilibrios urbanos o el suplemento de sus sistemas generales.
En la actualidad la cuantía de suelo restante en el término municipal de Madrid con la
clasificación como “No Urbanizable Común” ascendería a unos cuatro millones de metros
cuadrados. Esta superficie de suelo no es comparable con el suelo urbanizable puesto en
carga por el PG97 (en torno a cincuenta millones de metros cuadrados) en el marco de
una propuesta de “planeamiento al límite de capacidad” (Memoria del PG97), en el que
todavía está disponible una significativa extensión superficial de suelo destinada a
actividades económicas (similares a las enunciadas en el escrito remitido), lo que
requiere de la necesidad de plantear una estrategia unitaria y global sobre los mismos
ponderando y valorando su relación y vinculación a los problemas de la ciudad existente
y consolidada y a las condiciones de borde de los municipios limítrofes, estrategia que
deberá plantearse tras un estudio completo del planeamiento y se plantee de nuevo su
revisión.
Hasta tanto se puedan iniciar y plantear esos trabajos globales procede referir que si
bien la LSCM actualmente vigente, permitiría, mediante la potencial sectorización de
estos suelos, su incorporación al proceso urbanizador, los artículos 3, 4, 20 y
concordantes del RDL 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, posibilitan la preservación de este
suelo. En este aspecto la consideración de este suelo como no urbanizable común tendría
su plena vigencia por lo que será difícil que se presenten propuestas que puedan aportar
argumentos para su pretendida sectorización incardinados en el interés general en los
que debe sustentarse la potestad de planeamiento atribuida (art. 8 y 33 de la LSCM) a la
administración municipal.
Por último a titulo únicamente informativo cabe señalar que, en el momento actual, la
estrategia municipal para estos suelos, ponderando y valorando su relación con los
actuales problemas de la ciudad, está recogida, de manera indicativa, en la propuesta
municipal relativa al “Bosque Metropolitano”1, que no tiene, por ahora, virtualidad y
concreción en planeamiento.
4.- CONCLUSIONES
- El suelo objeto de consulta está clasificado por el PG97 como NUC, Suelo No
Urbanizable Común, siéndole de aplicación lo dispuesto en el artículo 3.4.3 y ss, de las
NNUU del PG97.
- De conformidad con la Disposición Transitoria Primera, apartado c), de la LSCM, al
suelo clasificado como no urbanizable común se le aplicará el régimen del suelo
urbanizable no sectorizado.
- Para incorporar este suelo al proceso urbanizador sería preciso tramitar un Plan de
Sectorización de iniciativa privada, conforme a los contenidos en el art. 58 y
concordantes de la LSCM.
- La propuesta tendría que estar debidamente argumentada y disponer de una
adecuada coherencia y resolución necesaria para su integración en la estructura del
PG97, conforme a las determinaciones estructurantes exigidas en el art. 44 de la LSCM
y en el marco de la función expresa de los planes de sectorización (art.45) en cuanto a
su integración en las estructuras globales regionales para el desarrollo sostenible del
territorio.
- Por otra parte, el PG97 ha planeado Madrid al límite de su capacidad, en el que
todavía está disponible una significativa extensión superficial de suelo destinada a
actividades económicas, similares a las enunciadas en el escrito remitido. Por ello
atendiendo a las exiguas reservas de suelo restantes en el término municipal de Madrid
para atender a los déficits y las demandas potenciales de la población o a los
desequilibrios territoriales, sólo cabría revisar la condición de este suelo en el marco de
una estrategia unitaria y global sobre los suelos no urbanizables comunes, valorando su
relación y vinculación a los problemas de la ciudad existente y consolidada, y teniendo
en cuenta su relación con los municipios limítrofes.
- En este sentido cabe referir que si bien la LSCM, permitiría, mediante la sectorización
de estos suelos, su incorporación al proceso urbanizador, los artículos 3, 4, 20 y
concordantes del RDL 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, posibilita la preservación de este
suelo y su mantenimiento como suelo no urbanizable común.
- Por último a titulo únicamente informativo cabe señalar que, en la actualidad, la
estrategia municipal para estos suelos, ponderando y valorando su relación con los
presentes problemas de la ciudad, está recogida de manera indicativa en la propuesta
municipal relativa al “Bosque Metropolitano”, que no tiene, por ahora, virtualidad y
concreción en planeamiento, por lo que solo se puede describir la situación actual que
establece el PG97.
En resumidas cuentas en el plazo de 16 meses la parcela sería considerada industrial.
Un saludo,
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